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2008年5月29日 (木)

【ミニ情報】都内有名事件物件「南青山3丁目」、入札前に行われていた〝不可解な土地交換取引〟

Dscn1337でにご存知のように、「南青山3丁目」(=写真)の土地を所有する都市再生機構が23日に予定していた再入札は不調に終わった。同機構側の説明によると、「参加した3社のうち1社の入札が無効になり、もう1社も2回目は辞退しました。そのため再入札をおこなわず、残った1社と見積り合わせをしましたが、最低予定価格に達しませんでした」という。この土地(2508・48平方メートル)は5年ほど前に同機構が買収していたが、その後地上げは進まず、結局虫食い状態のままだった。

今回の〝入札不調〟について、同機構はもっと深刻に受け止めるべきだろう。と言うのは、この土地の買収に要した資金は数百億円を下らないと見られるからだ。同機構の前身「都市基盤整備公団」は平成15年7月、リクルート系不動産会社「ルシエル」からこの土地の大部分を買収。その際、同じリクルート系のファーストファイナンスが付けていた根抵当権の極度額は510億円に達していた。同機構側は買収金額について一切公表していないが、これらのことは登記簿謄本を見れば明らか。極度額510億円の8掛けとしても400億円を超える額になり、根抵当権解除のためには、それに見合った買収資金が必要だったと見るのが自然だろう。

Dscn1353こうして数百億円規模の資金が投下された土地は、5年もの間〝塩漬け〟の状態にあったのだ。さらに、都市再生機構は昨年7月27日、隣接する昭和地所(サーベラス系)との間に何とも不可解な土地交換取引をおこなっていた。左に掲げた南青山3丁目の公図を見ていただきたい。黄色でマークした5筆の土地(166-1、-2、-3、167、175)はUR(都市再生機構)がもともと所有していた。一方、ピンクでマークした2筆の土地(168、169)は昭和地所が持っていた。

このUR5筆と昭和地所2筆の土地が昨年7月に交換されていた。不動産取引において交換そのものは、双方の利害が一致した場合、よくあることである。ところが、このケースは、どう見ても昭和地所側に一方的に有利なものだった。まず、交換された土地の面積がまったく違っていた。昭和地所2筆の面積233・8平方メートルに対して、なんとUR5筆の方は倍近くの443・04平方メートルもあったのだ。両方の土地とも青山通りに面しており、土地単価は変わらないと考えるのが妥当。この交換の〝異常性〟は、金額に換算するとさらに際立つ。仮に、1平方メートルあたり1000万円(07年地価調査で青山5丁目は1150万円という数字がある)と計算しよう。そうすると、昭和地所の23億円の土地が、UR44億円の土地と交換されたことになってしまうのだ。(ちなみに交換直後、この5筆の土地にオランダ所在のサーベラスジャパンインベストメンツツービーヴィが極度額90億円の根抵当権を付けている所を見ると、昭和地所が交換によって手に入れた土地はこの44億円という数字を大きく超えている可能性も高い)。

Dscn1355さらに、下の公図を見ていただきたい。この土地交換後に、昭和地所とURの地型がどう変化したかを示したものだ。黄色でマークしたのが昭和地所のもので、キレイな長方形の地型に一変していることは一目瞭然。一方、ピンクのURは青山通りに面する部分が若干整ったとは言えるかもしれないが、相変わらず虫食いの〝L字型〟のままである。

何故このような面積、地型とも昭和地所に一方的に有利な土地交換がおこなわれたのか。都市再生機構は本誌の取材に対して事実関係は認めたものの、「本土地の交換については、敷地の整備の一環でおこなったものであり、整備プロセスの内容についてコメントできない」との回答に終始した。また、昭和地所側には現在、質問状を送付中で回答を待っている状態だ。

【追記】
後日、昭和地所からは次のような回答があった。「個別の取引内容についてはコメントできません。ただ、今回(の交換取引)は双方にとってメリットがあったと考えております」

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コメント

交換した結果、□とL型になって、箱を建てられる形にはなったのではないでしょうか?
交換比率が違っても、他の第三者が「その後」を期待して買う以外は役に立たないクズ場所なので仕方の無い比率とは言えませんかね?
クズ場所というのは地上げ中のヘンピな場所という意味で。


このネタの真相は超ド級。例え分かっても絶対に書けない。

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